Le contenu de ce site est rédigé dans le strict respect de la Législation Française en vigueur. Les opérations de "Défiscalisation" proposées le sont en accord avec le Code Général des Impôts et les dispositifs validés par le Ministère des Finances pour 2009.
CE QU'IL FAUT RETENIR
Dans sa politique de valorisation et de développement des zones touristiques, le législateur a mis en place un dispositif pour favoriser l’investissement dans ces secteurs d’activité.
Depuis le 1er janvier 1999, ce dispositif en faveur de l’immobilier de loisir a vu le jour prenant le nom de son auteur, Michelle Demessine, alors secrétaire d’Etat au Tourisme.
L'investissement en Résidence de Tourisme située en Zone de Revitalisation Rurale (ZRR), permet, sous certaines conditions, de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu égale à 25 % du montant de l'investissement, dans une certaine limite.
La Loi Demessine (ZRR) fonctionne sur le principe d'une réduction d'impôt proportionnelle au montant de l'investissement et non à la tranche marginale d'imposition de l'investisseur.
Les Avantages :
-Possibilité de récupération de la TVA grevant l'acquisition sous réserve de conserver le bien pendant 20 ans ;
-Récupération de la TVA sur le montant total de l'acquisition, soit 19,6%. En contrepartie le propriétaire devra reverser la TVA collectée sur les loyers (5,5 %).
Calcul de l'amortissement :
La réduction est égale à 25 % du montant de l'investissement et étalée sur six ans. L'avantage fiscal dure donc 6 ans au plus à raison du sixième de l'avantage maximal chaque année.
Le montant de l'investissement ouvrant droit à réduction d'impôt est toutefois plafonné à 50 000 € pour une personne seule et à 100 000 € pour un couple marié soumis à imposition commune.
Dès lors, le montant maximal de la réduction d'impôt obtenu, calculé au taux de 25 % peut être de 12 500 € pour une personne seule, soit une réduction maximale annuelle de : 2 083 € / an pendant six ans, et de 25 000 € pour un couple marié, soit une réduction maximale annuelle de 4 166 € / an pendantsix ans.
L'excédent de réduction ne peut être ni remboursé ni reporté. Il ne peut être opéré qu'une seule réduction d'impôt à la fois.
Charges déductibles :
L'investisseur étant imposé dans la catégorie des revenus fonciers il est chaque année autorisé à déduire fiscalement de ses loyers (produits) les charges suivantes :
les intérêts d'emprunts contractés pour le financement de l'acquisition du logement locatif ainsi que les frais d'assurance liés à l'emprunt , à concurrence des loyers.
Les charges qu'il supporte et ne récupère pas sur son locataire : Taxe foncière, frais de gestion et d'assurance pour loyers impayés, dépenses d'entretien, de réparation et d'amélioration.
Report des déficits fonciers générés par les intérêts d'emprunt pendant 10 ans. La déduction forfaitaire ramenée à 6 % des loyers pendant les 9 premières années ; ensuite le taux normal de 14 % s'applique.
Enfin au terme des 9 ans, l'investisseur peut transformer son bail en foncier pour bénéficier d'un bail en meublé lui permettant de ne pas payer d'impôt sur ses loyers pendant au moins 15 ans.
Avantage d’occupation :
Malgré la location par bail à un exploitant, le propriétaire peut profiter de son bien pour une durée maximale de 8 semaines par an, tout en continuant de bénéficier de l’avantage fiscal.
Par contre le revenu foncier déclaré par le propriétaire doit correspondre au loyer annuel qui aurait été normalement dû par l’exploitant en l’absence de toute occupation par le propriétaire.
Dans ce cas, il bénéficie d’une réservation prioritaire, mais il devra s’acquitter du prix de la location à un tarif préférentiel.
Beaucoup de formule permettent aux propriétaires de bénéficier de bourses d’échanges leur permettant de résider dans d’autres lieux de villégiature.
Logements concernés :
Les dispositions sont applicables aux logements acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement (VEFA) entre le 1er janvier 1999 et le 31 décembre 2010 et faisant partie d'une résidence de tourisme classée dans une zone de revitalisation rurale (ZRR) destiné à une location dont le produit est imposé dans la catégorie des revenus fonciers. Les logements doivent être détenus en pleine propriété.
Les logements doivent être loués nus pendant au moins neuf ans à un gestionnaire unique, exploitant de Résidence de Tourisme dans le mois qui suit l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition.
Cette location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition, si elle est postérieure. La réduction est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année à raison du sixième des limites énoncées précédemment puis, le cas échéant, pour le solde les cinq années suivantes dans les mêmes conditions.
Contribuables concernés :
-Personnes physiques ou Titulaires de parts de SCI (Société Civile Immobilière), SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) soumises à l'impôt sur le revenu ;
- Sociétés non soumises à l'IS.
A noter que la réduction d'impôt est accordée, dans les mêmes conditions,lorsque le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, à la condition que le porteur de parts s'engage à conserver la totalité de ses titres jusqu'à l'expiration du délai de neuf ans (de location).
En outre, la réduction n'est pas applicable aux revenus des titres dont le droit de propriété est démembré. Toutefois, lorsque le transfert de la propriété des titres ou le démembrement de ce droit résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant attributaire des titres ou titulaire de leur usufruit peut demander la reprise à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, du bénéfice de la réduction prévue au présent article pour la période restant à courir à la date du décès.
