L'investisseur qui recherhe des revenus complémentaires réguliers peut obter pour un projet immobilier bénéficiant du dispositif "Robien recentré".
Il bénéficie alors de trois avantages :
-Les plafonds de loyer à respecter étant très proches des prix pratiqués sur le marché des abords des grandes villes, il peut rapidement trouver preneur ;
- Les ressources des locataires pouvant occuper le logement à titre de résidence principale ne sont pas plafonnées, ce qui élargit considérablement la recherche des occupants potentiels.
Et cet élément est essentiel car il ne doit pas s'écouler plus de douze mois entre l'acquisition ou l'achèvement et la mise en location, sous peine de perdre l'avantage fiscal ;
-Le logement peur être donné en location, moyennant un bail régulier à un parent ou un enfant qui n'est pas compté à charge pour le calcul de l'impôt sur le revenu, sans perdre l'avantage fiscal.
Si l'enfant ou le parent ne dispose pas de ressources suffisantes pour s'acquitter du loyer, le bailleur peut lui verser une pension, déductible de ses propres revenus, ce qui lui réduit d'autant sa base imposable soumise à l'impôts sur le revenu.
Opter pour un investissement en" Robien recentré" signifie savoir qu'il faut s'engager sur une location d'au moins neuf ans.
Toute locations interrompue avant l'expiration de ce délai remet en cause l'avantage fiscal octroyé lors de l'acquisition.
Le changement de locataire en cours de bail est sans incidence à condition que la vacance entre deux occupants n'excède
pas douze mois.
Même si la demande en logements est plus forte que l'offre, le choix de l'emplacement est de la plus haute importance pour ne pas manquer de locataires.
Il faut privilégier les centre-villes, les zones bien desservies par les transports urbains, la proximité d'une zone universitaire ou de bureaux.
En ce qui concerne la rentabilité espérée de l'opération, les plafonds de loyers à respecter sont plus élevés que ceux autorisés dans le "dispositif Borloo".
Et comme les prix d'achat sont élevés, cela permet un meilleur retour sur investissement (hors prise en compte de l'avantage fiscal).
Il n'y a pas de chiffre exact mais aujourd'hui le rendement d'un investissement de ce type tourne autour de 3,8%.
La location meublée permet elle aussi de percevoir des loyers complémentaires.
Et dans cet optique l'investisseur a le choix entre des loyers réguliers (location direct à l'année de logements meublés ou par le biais d'un gestionnaire de résidence de tourisme) ou occasionnels (locations saisonnières).
Quelque soit la formule retenue, la location meublée offre plus de souplesse que la location nue.
C'est une activité imposée dans la catégories des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
son régime est donc pérenne et n'est pas soumis à une date butoir (contrairement à la loi girardin), ni à un dispositif d'incitation ponctuel.
Sur le plan civil, la rédaction du bail est libre quand à la répartition des charges entre le bailleur et le locataire ce qui permet de mettre à la charge de ce dernier la taxe foncière, diverses dépenses d'entretien...
Aucune durée minimale n'est imposée en location saisonnière.
et si le logement concerné constitue la résidence principale de l'occupant la durée du bail est de un an minimum (contre trois ans en location nue) reconductible.
Cette flexibilité intéresse celui qui souhaite faire de la location en attendant de reprendre le logement pour son propre compte ou qui le loue à un étudiant pendant la durée de ses études, avant d'y loger un parent.
Autre avantage de la location meublée : Le risque d'impayé est quasi nul les loyers étant réglés par avance ou payés par des parents ou des entreprises pour loger les membres du personnel en mission ou en déplacement.
Mais c'est surtout sur le plan fiscal que résident les principaux avantages de la location meublée.
Si les recettes annuelles issues de cette activité n'excèdent pas 76 300€ par an (soit une moyenne de 6358€/mois), le bailleur peut obter pour le régime du micro BIC qui lui accorde un abattement forfaitaire de 72% au titre de tous les frais et qui le dispense à la fois de tenir une comptabilité et de faire une déclaration professionnelle en plus de la déclaration général de revenus.
Ce pourcentage de 72% est intéressant comparé à celui de 40% accordé dans le régime du micro-foncier, pour l'essemble des charges également.
qui plus est, le régime du micro-foncier est beaucoup plus restreint et concerne beaucoup moins de bailleurs, puisque les recettes annuelles pour en bénéficier ne doivent pas excéder 15 000€.
Donner des logement en location meublée permet également de bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel (LMP) qui offre deux importantes possibilités fiscales : déduire des résultats imposables un amortissement du bien immobilier à raison de 2 ou 3% par an et déduire l'enssemble des charges et intérêts d'emprunt grevant le logement pour créer un déficit imputable sur l'essemble des revenus.
Si ce revenu n'est pas assez important pour les absorbés, les déficits sont reportables sur les dix années suivantes.
Pour obtenir ce statut de LMP, les recettes doivent atteindre au moins 23 000€ par an ou représenter plus de la moitié des revenus du bailleur.
Celui qui dispose déja de revenus proche du seuil fatidique a tout intérêt à effestuer un nouvel investissement lui permettant de franchir la barre pour obtenir ce statut.